近日，江苏省人大常委会法制工作委员会、省政府法制办、市人大常委会法制工作委员会、市法制办、市法学会、南京大学、东南大学等不同领域的众多法律专家，汇聚一堂，就既有住宅增设电梯涉及到的法律问题，给出了专业权威的解答。

 

  问题一：对于既有住宅增设电梯这样一个民生实事，法律界的基本判断是什么？

  解答：党的十九大报告明确指出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分的发展之间的矛盾。法律界的所有认知和判断都要符合党的十九大报告精神。

  历史上受经济条件限制，包括南京市在内的全国各个城市，都有相当多的住宅在建设时没有配置电梯，这对居民的居住、出行，特别是养老、养病等诸多方面有重大影响。随着经济和社会的发展，电梯已从以往的奢侈品变成了现今的生活必需品，成为居民住宅的标准配置。

  对既有住宅增设电梯，正是为了满足群众对美好生活的需要，是贯彻落实党的十九大报告精神的具体实践。因此，支持并为既有住宅增设电梯提供必要的法理分析和支撑，应该成为法律界对增设电梯行为的认知和态度。

  专家呼吁，既有住宅增设电梯属于新生事物，在相关法律法规还不够聚焦的情况下，法律界应当对增设电梯涉及的法律问题进行广泛深入的研究论证，为相关法律法规的进一步细化完善做出贡献。

 

  问题二：应该如何理解既有住宅增设电梯这项民生工程？

  解答：中央城市工作会议上提出，今后城市发展要重点做好生态修复和功能修补，增设电梯正是城市功能修补的一个重要方面。为落实中央要求，国家住房和城乡建设部制定了《关于加强生态修复城市修补工作的指导意见》（建规﹝2017﹞59号）及相关文件，明确支持符合空间条件的既有建筑增设电梯。

  全国各地认真落实中央要求，明确规定新建、改建的多层住宅，必须设置电梯等设施，北京、上海、广州等地也先后出台相关文件。江苏省住建厅在今年发布第11号公告，宣布从2017年7月1日起，全省范围内实施新的《住宅设计标准》，新标准中的第4.11.1条规定：4层及4层以上住宅或住户入口层在楼面距离室外地面的高度超过10米时，必须设置电梯并满足无障碍使用要求。

  与会专家一致认为，一方面，要认真落实中央要求，积极推动既有住宅加装电梯工程，提升群众的获得感和满意度。另一方面，既有住宅增设电梯，业主是出资者、建设者，是行为主体，必须树立主体意识、履行主体义务、承担主体责任。政府的定位应该是服务、保障和推动，应强化“为了群众、服务群众、引导群众、依靠群众”的工作理念，立足“推动不强迫、代办不包办”的原则，积极主动为增设电梯做好必要的服务。

 

  问题三：应该怎样推动增设电梯这项民生工程？

  解答：专家一致认为，南京市特别是玄武区的增梯工作取得了很好成绩，积累了很多好的经验，接下来还应该积极探索、主动作为，帮助群众早日圆上“电梯梦”。

  专家认为，在推动增设电梯过程中，政府要在各个环节为群众提供帮助，包括制定完善扶持政策，做好宣传发动，为群众相互之间的沟通协商搭建平台，指导群众准备申请规划许可证、施工许可证的基础材料，帮助群众办理专业性强又比较复杂的审批手续，在设计方案修改完善等技术层面提供支撑，在施工组织、工程及房屋安全等方面做好服务指导等等。

 

  问题四：江苏省物业条例、南京市增设电梯实施办法，与上位法《物权法》的相关规定是否一致？

  解答：江苏省物业条例、南京市增设电梯实施办法，与上位法《物权法》的相关规定是一致的。

  专家一致认为，作为地方性法规，《江苏省物业管理条例》是在认真落实、严格遵守《物权法》的基础上制定的，与《物权法》的总体要求和具体规定是一致的。

  《南京市既有住宅增设电梯实施办法》（宁政规字﹝2016﹞11号）依据《物权法》《江苏省物业管理条例》的相关规定出台，是南京市人民政府制定的规范性文件，相关业务部门、法制部门对其做了反复研讨和论证，同样也与《物权法》完全一致。

 

  问题五：既有住宅增设电梯的性质，是对建筑物附属设施的改建、重建还是新建？

  解答：既有住宅增设电梯属于对建筑物的附属设施的改建，而且是仅限于局部的改建，并非重建或是新建。

 

  问题六：既有住宅增设电梯行为是否适用《物权法》第76条的规定？

  解答：既有住宅增设电梯行为适用《物权法》第76条规定。

  《物权法》第76条规定，针对的是改建、重建建筑物及其附属设施的行为。

  最高人民法院关于《杨返里、伍海泉与广州市人民政府再审行政裁定书》（2016，最高法行申2470号）中明确，“住宅楼增设电梯工程是对原住宅垂直交通方式的完善，属于对建筑物局部改建，并非新建筑工程”。

  既有住宅增设电梯属于改建行为，因此适用《物权法》第76条规定。

 

  问题七：“双三分之二”业主同意可以申请增设电梯是否合法？

  解答：“双三分之二”业主同意可以申请增设电梯是合法的。

  《物权法》第76条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  《南京市既有住宅增设电梯实施办法》（宁政规字﹝2016﹞11号）第五条要求，“既有住宅增设电梯应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且总人数三分之二以上的业主同意”。因此，“双三分之二”业主同意申请增设电梯完全合法。

  在法律实践中，最高人民法院关于《杨返里、伍海泉与广州市人民政府再审行政裁定书》，以及南京铁路运输法院的一审判决结果，均对“双三分之二”的合法性给予了确认。

 

  问题八：增设电梯所使用的土地，是否本单元一楼业主独有？

  解答：增设电梯所使用的土地为业主共有。 

  《物权法》第73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

  根据上述规定，小区用地主要有4种形态：建筑区划内的道路，建筑区划内的绿地，属于业主共有的建筑所占用的土地，属于业主专有的建筑所占用的土地。

  因此，增设电梯所使用的土地，属于本楼栋业主共有的建筑所占用的土地，不是一楼业主独有的。

  专家同时指出，如果增设电梯在采光、噪音、通风等方面对低楼层业主造成影响的，建设者应给予适当补偿。

 

  问题九：增设电梯，一楼业主有没有一票否决权？

  解答：一楼业主没有一票否决权。

  专家认为，一方面，“双三分之二”业主同意就能够申请增设电梯。另一方面，加装电梯的位置，属于本楼栋共有的建筑所占用的土地，不是一楼业主独有的。因此，一楼业主没有一票否决权。

  专家也指出，在增设电梯过程中，楼上业主和楼下业主都应拿出“依法好讨论、异议不放纵”的态度，加强沟通，理性讨论，友好协商，适当补偿。

 

  问题十：增设电梯使用的土地有没有侵犯本单元之外其他业主的权利？

  解答：增设电梯使用的土地并没有侵犯本单元之外其他业主的权利。

  《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释﹝2009﹞7号）第四条规定，“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权”。

  既有住宅增设电梯属于业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要而使用部分共有部分的情形，如已参照《南京市既有住宅增设电梯实施办法》等规定办理相关手续的，符合上位法规定，不属于侵权行为。因此，本单元之外的其他业主无权反对增设电梯。

  在最高人民法院关于《杨返里、伍海泉与广州市人民政府再审行政裁定书》，适用并采纳了《广州市既有住宅增设电梯试行办法》，也表明最高人民法院倾向于增设电梯使用的土地属于该栋建筑物专项使用权的土地。

  在法律实践中，南京铁路运输法院一审判决非本栋或本单元业主无权反对增设电梯，客观上也对这个问题做出了回答。

 

  问题十一：建设者可以对一楼业主适当补偿，意味着什么？

  解答： 建设者对一楼业主的补偿主要体现了楼上、楼下业主之间的相互理解、睦邻友好，不应该从经济或者价值角度衡量。

  《物权法》第84条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

  因此，全体小区业主都应以从我做起的态度和友好协商的实际行动，共同构建真诚友善、理性大度、守望相助的邻里关系，让加装的电梯成为业主幸福的阶梯，成为社区和谐的阶梯。

 

  问题十二：如何看待群众电梯便利和房子价值变动之间的关系？

  解答：习总书记反复强调，房子是用来住的，不是用来炒的。社会各界都要按照总书记的重要指示，来看待增设电梯中群众便利和房子价值变化之间的关系。

  小区业主申请加装电梯，主观上就是为了改善居住条件，实现生活便利，不是追求增值。客观上，加装电梯后，建筑功能的完善可能会导致房子价值发生变化。但相较业主增设电梯的主观意愿，这样的变化是被动的、从属的。

  事实上，在我市二手房交易市场的评估中，加装电梯的楼栋，一楼价值也是上升的，只是幅度相对来说没有楼上的大。

 

  问题十三：商品房小区增设电梯是否合理合法？

  解答：商品房小区增设电梯也是合理且合法的。

  根据《南京市既有住宅增设电梯实施办法》（宁政规字〔2016〕11号）第二条规定，“本办法所称既有住宅是指已建成投入使用、具有合法权属证明、未列入房屋征收改造计划、且未设电梯的四层以上（含本数，下同。不含地下室）非单一产权住宅”。

  商品房与房改房一样，都是产权房，增设电梯合理合法。

 

  问题十四：增设电梯是否只是服务“三老”（即老城区、老旧小区、老人）？

  解答：增设电梯并非只是服务“三老”。

  增设电梯的需求在老城区、老旧小区、老人中确实更突出、更急迫。国务院办公厅专门印发《关于制定和实施老年人照顾服务项目的意见》（国办发﹝2017﹞52号），要求加强社区、家庭的适老化设施改造，优先支持老年人居住比例高的住宅加装电梯。但增设电梯的规定，并不只是适用于所谓的“三老”。

  一方面，从南京市来看，增设电梯的申请，不光是玄武等老城区有，建邺、栖霞、雨花台、江宁等新城区也有很多。住在老旧小区的业主，需要增设电梯，住在商品房中的群众同样需要。比如，住在商品房里的年轻人，抚养小孩需要电梯；住在商品房里的中年人，赡养老人也需要电梯。因此，各个年龄层都需要电梯，这也充分说明电梯现在成了住宅的标配，增设电梯是居民生活的刚性需求。

  另一方面，市场供给机制并不能完全解决养老问题，这是因为城市土地相对稀缺，这就决定了叠加居住是城市居民居住、安家的主要方式，不可能所有老人都能选择住在一楼或二楼，更何况人的年龄都是在变化的。在市场机制在这一领域失灵的情况下，政府更应该主动作为，通过推动增设电梯惠民工程，满足群众的养老以及改善生活的需要。

 

  问题十五：增设电梯是群众的普惠性权利，但为什么有的小区业主申请不了？

  解答：这实质上是有没有权利建设和有没有条件建设的问题。

  《南京市既有住宅增设电梯实施办法》（宁政规字〔2016〕11号），是带有普惠性的文件，凡是全市范围内非单一产权住宅，在“双三分之二”业主同意的情况下，都有申请增设电梯的权利。

  增设电梯有严格的安全技术要求，在现实中，有些小区受楼间距过窄、电梯加装影响消防安全等客观因素限制，不具备加装电梯的客观条件，因此这部分的业主无法申请增设电梯。